Fortsatt sultne, og nå dekker vi bordet på nytt

Drammens Tidene har dratt i gang en debatt om innflytting og boligbygging i Drammen. Det dramatiseres at Drammen fra 2010 til 2017 har hatt en netto innflytting (innflyttinger minus utflyttinger) på bare 25 personer. Det er isolert sett riktig, men dette er ikke et fenomen som er særskilt for Drammen. Jeg er imidlertid enig i at vi må ha betydelig høyrere ambisjoner.

Hvis vi sammenligner vekst i de ti mest folkerike kommunene i landet finner vi at Drammen ligger cirka midt på treet. Bærum og Fredrikstad har størst netto innflytting, med henholdsvis 5 387 og 4 392, mens Trondheim har 3 600.
I den andre enden av skalaen, med flere utflyttinger enn innflyttinger, er Oslo
(minus 6 357), Stavanger (minus 6 340) og Bergen (minus 3 656).

Befolkningsvekst er mer enn inn- og utflytting
Veksten i folketallet består imidlertid ikke utelukkende av forholdet mellom utflyttinger og innflyttinger. Man må i tillegg ta med netto innvandring og fødselsoverskudd. Hvis vi ser på den samlede veksten i folketallet, i de samme ti mest folkerike kommunene for perioden 2010 til 2017, har Drammen en vekst på 9,3 %, Bergen 8,6, Kristiansand 9,8 og Stavanger 7,2. Oslo har en vesentlig høyere vekst med 13,6 %, mens Sandnes, som tar mye av Stavangers vekst, er suveren på toppen med 16,7 % vekst i perioden.

Har boligproduksjonen avtatt?
Det andre hovedpoenget i debatten så langt er at Drammens svake folketallsvekst de senere årene skyldes at det bygges for lite boliger i byen. Forsker Knut Vareide er i DT sitert på at boligbyggingen har vært langt under snittet etter 2009. Hans konklusjon på den nylig avholdte Eiendomsdagen, hvor DTs politiske redaktør også var til stede, var kort og konsis: Det må bygges flere boliger i Drammen. Det er ikke vanskelig å være enig i det.

Det er ikke slik at boligbyggingen i Drammen var på topp på 2000-tallet og siden har avtatt betraktelig. Det var relativt lav byggeaktivitet på 2000-tallet. I tiårsperioden 2000 til 2009 ble det gitt ferdigattest til i alt 1 254 boliger, cirka 125 boliger per år i snitt. I løpet av de åtte årene mellom 2010 og 2017 ble det gitt ferdigattest til 2 348 boliger, om lag 293 boliger per år i snitt. Ferdigstilte boliger var all time high i 2010 (445), med en tilsvarende topp i 2017 (445). Jeg håper på mer fart på boligbyggingen og på ulike typer boliger.

Drammen kommune arbeider hardt med å legge til rette for økt boligbygging i byen. Ett eksempel på det er Sundland, som er under utbygging og som kan komme til å dreie seg om opp mot 50 000 kvadratmeter i første omgang og 250.000, når området er ferdig utnyttet. Byggingen har startet. Ellers er det per i dag lagt til rette for bygging av vel 1 400 boliger i områder som allerede er regulert til boligformål. I tillegg kommer drøyt 900 boliger som er avhengig av vegprosjekter.

Drammen har unike arealreserver
Det arbeides med store bolig- og næringsprosjekter som vil få byen til å vokse i mange ti-år fremover. En rekke andre transformasjonsområder står for tur, Tangen, Nybyen, Gulskogen Nord og Travbanen for å nevne noen områder og som sammen representerer 1.000 mål. Drammen har en stor arealreserve som er svært interessant fordi arealene ligger så nært til sentrum. Alt dette er områder som krever betydelig planarbeid før prosjekter kan realiseres.

Vi er fortsatt sultne, men gode planer tar tid
Drammen kommune har de senere årene styrket plankapasiteten betydelig, så sulten til de folkevalgte er det ikke noe å si på. Drammen er svært offensive i forhold til å ferdigstille reguleringsplaner. Det er mange planprosesser på gang som vil åpne for bygging av boliger. Samtidig øker antall planer som skal ha en forsvarlig behandling. På Eiendomsdagen fikk jeg anledning til å vise mengden planer det arbeides med.

Én av utfordringene for byplanavdelingen i Drammen er at utbyggere har en tendens til å utfordre rammene som er vedtatt, spesielt når det gjelder høydebestemmelser. Det gir lengre saksbehandlingstid. Etter 1. gangs behandling legges reguleringsplaner ut til offentlig ettersyn. Planer som er på høring gir statlige myndigheter innsigelsesrett. Disse vurderer om en reguleringsplan er i tråd med overordnet planverk og nasjonale føringer og målsettinger.

Når det kommer innsigelser, kommer man som kommune inn i en meglerrolle, som er tidkrevende og som drar ressurser fra byplanavdelingen. En alminnelig reguleringsplan, hvor alt er på plass, og hvor overordnet planverk ikke utfordres, kan ta fra ett til tre år. Dersom en reguleringsplan inneholder mange kompliserte forhold finnes det eksempler på at arbeidet kan ta betydelig lengre tid.

I tillegg er det slik at utbygging av større områder er avhengig av å finne gode løsninger for nødvendig infrastruktur. Et godt eksempel på det er ny nedføring fra Konnerud, som når den er realisert vil gi rom for betydelig boligbygging i bydelen. Ny Konnerudnedføring ligger som kjent inne i planene.

Boligprisene har steget, men Drammen er fortsatt billig
Drammens Tidende viser til at boligprisene i Drammen har steget og at en del av den grunn velger seg en bolig i én av nabokommunene. Det er riktig. Men er det unaturlig at folk som har Drammen som sin by bor i Sande, Svelvik eller Nedre Eiker? Nei, det er ikke det. Drammen har et overskudd av arbeidsplasser på ca 4.000 og Drammen utgjør, sammen med sine nabokommuner, et integrert arbeids- og boligmarked. Over halvparten av byens arbeidsplasser er besatt av personer som bor utenfor kommunen.

Prispresset på boligmarkedet er størst i Oslo, siden Oslo er den store vekstmotoren på Østlandet. Det generelle prisnivået avtar med avstanden til Oslo. Asker har lavere priser enn Oslo og Bærum, og Drammen har lavere priser enn Asker igjen. Så, når vi ser på det store bildet, er boligprisene i Drammen fortsatt moderate.

Det er markedet som styrer boligprisene i Norge. Drammen er attraktiv som bostedskommune, og boligene som tilbys i markedet blir solgt. Den høyeste kvadratmeterprisen finner vi i Drammen sentrum. På samme måte som for Oslo og omegn avtar prisene i drammensområdet med avstanden til Drammen sentrum. Dette forholdet mellom sentrum og periferi er en realitet for alle større byområder i landet.

Eiendomsutviklere har en nøkkelrolle
Kommunens rolle i boligmarkedet er først og fremst å legge til rette for boligutbygging, gjennom godt planarbeid, ikke minst i forhold til de store transformasjonsområdene. Det er private investorer som er den største motoren. Vi har sett at utbyggere har sittet på gjerdet og ventet på at prisene skulle stige til et nivå som de regnet med ville gi en større inntjening. Hvis prisene går ned bremses utbyggingen av samme grunn.

Eiendomsutviklere sitter derfor selv med en av de viktigste nøklene. De har én rolle som forretningsdrivende, men de har også en samfunnsrolle hvor de øver stor innflytelse på utviklingen i Drammen.

Store grep som vil endre byen
Fire svært store prosjekter nærmer seg nå realisering. Om et drøyt år etableres nye Drammen kommune, med rundt 100 000 innbyggere. En fremkommelighetspakke, på godt over 10 milliarder kroner i en 15 års periode vil innebære betydelige forbedringer av transportsystemet i regionen. I statsbudsjettet, som akkurat er lagt frem, avsettes det midler til oppstart av arbeidene med nytt dobbeltspor fra Drammen til Kobbervik og til ombygging av Drammen stasjon og Gulskogen stasjon. I tillegg startes byggingen av nytt sykehus på Brakerøya, slik at Buskeruds største arbeidsplass blir lokalisert i Drammen. På sykehus og jernbane skal det brukes 20 milliarder statlige kroner frem til 2025. Dette er prosjekter hvor Drammen kommune har vært tungt involvert over flere år. Så sulten og ambisjonene har vi i behold.

På Eiendomsdagen fikk vi en interessant innledning fra Rune Stenberg i Markedsinfo. Han har målt byens attraktivitet i langt over 10 år. Han slo fast at byens gode standing ikke er endret, men ut i fra det han leste om Drammen, så ga han oss en advarsel. Ikke kos med misnøye, men fortsett å dra byen sammen fremover, sa han. Han understreket at det er kø av byer på Østlandet som ønsker å ta Drammens plass.

Blogglisten hits

1 Comment

Legg igjen en kommentar

  1. Henger ikke helt med her. Det er enighet om at det bygges for lite boliger, men innflyttingen ligger jo flatt selv i en periode med kraftig økt boligbygging. Hva var da flyttetallene før denne økte boligbyggingen? Var det negative tall, altså utflytting?

Legg igjen en kommentar

Fyll inn i feltene under, eller klikk på et ikon for å logge inn:

WordPress.com-logo

Du kommenterer med bruk av din WordPress.com konto. Logg ut /  Endre )

Google+-bilde

Du kommenterer med bruk av din Google+ konto. Logg ut /  Endre )

Twitter-bilde

Du kommenterer med bruk av din Twitter konto. Logg ut /  Endre )

Facebookbilde

Du kommenterer med bruk av din Facebook konto. Logg ut /  Endre )

Kobler til %s